【懂懂日记】农民进城,买房记

2015.09.12 -

在蝉禅日记里看到一句话:房产就是杀贫济富。

听起来很难听,仔细想想,就是这么回事。

老百姓,辛苦赚一辈子,就是为了套房子,既不盖房,也不炒房,是最终消费者。

房地产,当今最大的奢侈品,都让老百姓消费了。

在这条利益链上,有政府,有开发商,有销售公司,有炒房者……

想明白了这个道理,要么成为利益链中的一环,要么干脆别买房,否则只有抱怨的份!

去拉萨的路上,我就听牛哥分享过炒房心得,当时没有太多概念,毕竟我没炒过,也不了解里面有多深的水,一切都是道听途说,不过有一点是肯定的,牛哥是有钱人,手里有接近20套房子,而且以门头房为主。

最近几天,算是零距离了解炒房,因为,我也参与其中了。

这里面技巧性的东西太多了,谁先出场,谁托底,谁谈判,选什么户型,如何出手,都策划的有条不紊。

最初,蝉禅出马,去跟销售经理谈团购价,然后我们先团购几套。

再借助这个资本,去邀请销售老总吃饭,牛哥出马,摸清政策,搞明白房价梯型是什么?下一轮价格是多少,促销政策是多少,上幅空间有多大。

摸清这些以后,再根据实际情况出马。

通过宴请,了解到了内部信息,获取了优惠政策,于是进行第二轮。

蝉禅把43平以下的小户型全部预定了。

昨天下午,牛哥去拿合同,喊我过去看公寓,他说蝉禅定了一批公寓,我们也可以去选几套。

我说,我可能有些累,毕竟我买这两套房子,需要首付70万,加上投资草莓,我最近开支接近100万了,我哪有这么多钱啊?除非卖肾。

牛哥说,那需要你长葡萄肾,否则卖肾也不够,一个肾才3万块钱。

牛哥说,中国房价上涨有五大理由,我分析给你听听……

牛哥依次分享了五条,既有宏观方面的因素,也有微观方面的因素,但是最吸引我的一条,就是济南未来的规划。

牛哥说,附近有个大规划,准备做个人工湖,堪比西湖,把华山环绕在内,国务院已经批准了,这也是为什么清河北的地皮没规划的原因,其实早都冻封了,随时开工。

到了售楼处,我才知道牛哥又定了几套住宅,他交了定金。

然后开始研究公寓。

我问,选什么样的公寓好?

牛哥说,你有两个选择。

A:选择8楼,复式的,适合办公,自用很好,但是出手比较难,因为济南推过类似的房型,反馈一般。

B:选择朝阳的、小户型的,户型越小越好。

我仔细研究了一下,发现27平的公寓刚开盘就被抢购了,而且是被同一个人预定了,看来是职业炒房的。

牛哥说,27平的房子,是最容易出手的,对于打工者而言,花30万就能买套房子,多少人的梦想啊,他们只想在济南有个家,哪怕是10平的房子。

我问,50平和60平有差别吗?

牛哥说,如果出租,租金没有差别,所以不要选大户型,没意义。

我问,朝向差别大吗?

牛哥说,西晒的房子坚决不要,北向的房子坚决不要,只要朝南的。

我问,为什么炒房的人喜欢选公寓?

牛哥说,公寓不限购,而且好出手。

我看了一下认购表,43平的房子竟然都被蝉禅预定了,从一楼到八楼,都是他的名字。

牛哥开玩笑的跟我讲:这就是蝉禅的特点,连个渣不给你留。

吕晋也跟着我和牛哥去看房,他刚在保利买了一套房子。

牛哥拿计算器帮他算了一下帐,告诉他保利与这里的差别到底有多大,从公摊到单价进行了系统的对比,吕晋一直问牛哥,保利的房子能退吗?

牛哥说,有难度。

当时,我也选了保利的房子,牛哥反对,我就没买,当时是吕晋带我去买的,保利的公摊是27%,100平的房子只有73平,价格过万。

我们买的楼盘,就在保利旁边,隔一条马路,8000左右,公摊只有16%,而且容率只有1.6,保利的容率在2.0以上。

我问吕晋买公寓不?

他说,不买。

牛哥选了几套公寓,让我先挑,然后他后挑。

牛哥跟吕晋说,你也买套吧。

于是,吕晋也挑了一套。

就这样,也没去看房子,定了三套房子。

我问牛哥,这些房子能赚多少钱?

牛哥说,从目前形势来看,住宅涨到1万没问题,公寓涨到1万更没问题,除掉手续费,一平能赚1500元左右,一年就能涨到。

我说,太少了,一套房子才10多万,还不如干点其他的。

牛哥说,就怕总是这么安慰自己,干点其他的,过了一年,啥也没干,赚点总比不赚强。

我问,公寓能租多少钱?

牛哥说,基本能够以租代供,月还利息2000元,一个月租金也能到2000元,十年后这套房子就是你的了,等于你每个月拿退休金,而且租金越来越高。

我说,这样赚钱太慢了。

牛哥说,你要相信日积月累。

我也喊过几个朋友过来买房,牛哥也嘱咐过几句:

第一、可以有投机的心理,但是必须有投资的实力。

第二、类似的机会,在每个城市都有,尽量的避免跨地区操作,咱可以分享经验,让他们自己回去找寻这样的机会,没必要非要在济南参团。

我问牛哥,如何看一个地段有没有机会?

牛哥说,不要看宣传,不要看报道,买张当地地图,然后在上面标注各小区,然后把各小区的平均价格标上去,一看就知道哪里是机会了,一定要环比,而不是盲目考察。

我问牛哥,济南各大楼盘你都熟悉不?

牛哥说,前几年炒房时,各小区都很熟悉,包括优缺点,上涨潜力等等,炒房一定要研究政策信息,例如地铁走向、道路规划、学校搬迁等等。

我说,我有个想法,搞个门头房,但是我没有付首付的能力,这个好办吗?

牛哥说,门头房零首付最容易,炒房的人,一般不会玩零首付,而会玩负首付,房子售价500万,那么贷出700万来,买套房子,手里剩200万现金,这是二手房行业的潜规则,外人很少了解,做房产中介的一般都知道内幕,纵然如此,老百姓也不敢玩,因为他们总盯着背了多少贷款,其实贷款不可怕,可怕是没有贷款,所以炒房不需要有多少资金,只要控制好风险,有足够的现金流作为支撑,可以越滚越大。

当初,宫光勇到济南,找牛哥玩。

牛哥问,你一个月有多少现金流?

他说,大约20万。

牛哥说,你可以把资产放大到2000万,等于把未来10年的钱提前拿出来投资了,纵然资金链出了问题,你也垮不了,因为你有这个资金能力。

这次,宫光勇,也来济南买了两套公寓。

想想,还是蛮有意思的,平时我口袋里,也就是10万块钱,如今摇身一变,成了有钱人了,至少是小康水平,有车有房。

过去,我有很多限制性的信念,例如限购,我怕买了住宅以后,不能跟着买别墅了。后来,我才发现,我想多了,因为很多时候,在登记以前,房子已经出手了,而且他们设计了很好的退出机制,就是真出不了手,定金一样要回来,没啥损失,就是损耗点精力而已。

我还有个限制性的信念,怕还不起贷款,牛哥给我讲述了他的心理历程,2000年的时候,他一个月还800元,感觉有些力不从心,2002年的时候,一个月还3000元,感觉没法过日子了,高峰期,他一个月还20多万贷款,反而游刃有余,现在他一个月要还11万的贷款,也没啥压力,因为就是个数字游戏。

蝉禅比我大三岁,他有多次资产过3000万的机会,牛哥办公室旁边,有套房子当时牛哥让蝉禅买,蝉禅先考虑的就是还贷问题,这套房子让他们另外一个朋友买去了,如今这套房子已经超过2400万了。

每当说起这个事,他都模拟扇自己耳光……

蝉禅的特点就是执行力超强,只要听说个信息,他就敢去干,错了无所谓,可以从头再来!

牛哥说,蝉禅的信念,就是买别墅的时候放大的。

对于年轻人而言,炒房不在于能赚多少钱,而在于能够快速放大一个人的信念,因为你经手的都是几百万的房子,而且都是在你名下的,你的眼界自然就上去了。

我看了最近很多朋友的日记,都提到了:相信别人。

其实,这是一件很难的事,包括我自己,我是跟着他们零距离接触了5个月,几乎每天都在一起,才慢慢弄清楚这里面的来龙去脉。

昨晚,吕晋请客吃饭,帮主带来一瓶茅台,牛哥开车,他不喝酒,帮主本身不喝酒,我想晚上打球,也不喝酒,最终这瓶茅台归我了。

晚上,我和帮主去打羽毛球,于导、王涛也来了,打了一身汗,心血来潮,找地方打够级去……

于导是蝉禅的MBA同学,于导说有些钱,咱是赚不来的,因为咱操不了那个心,光看着蝉禅的暴发,没看到他的付出。

其实,哪怕我只有1万元,我也敢跟着玩,因为我没有限制性信念了,我定的那套房子,我从漠河回来转手,就能赚3~4万元,王涛买了我对门,他是以小博大,就准备拿1万元玩。

我问他,你把房子卖给我吧。

王涛说,不行,给你,就赚不到钱了。

我说,我给你5000元,可以不?

王涛说,不行,我心理预期是3万。

王涛为什么如此游刃有余?因为平时蝉禅出门,他经常自称司机兼保镖,时刻掌握一手信息。

人脉是第一生产力,对于创业者而言,信息才是最有价值的!

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