【懂懂日记】农民进城，买房记

在蝉禅日记里看到一句话：房产就是杀贫济富。

听起来很难听，仔细想想，就是这么回事。

老百姓，辛苦赚一辈子，就是为了套房子，既不盖房，也不炒房，是最终消费者。

房地产，当今最大的奢侈品，都让老百姓消费了。

在这条利益链上，有政府，有开发商，有销售公司，有炒房者……

想明白了这个道理，要么成为利益链中的一环，要么干脆别买房，否则只有抱怨的份！

去拉萨的路上，我就听牛哥分享过炒房心得，当时没有太多概念，毕竟我没炒过，也不了解里面有多深的水，一切都是道听途说，不过有一点是肯定的，牛哥是有钱人，手里有接近20套房子，而且以门头房为主。

最近几天，算是零距离了解炒房，因为，我也参与其中了。

这里面技巧性的东西太多了，谁先出场，谁托底，谁谈判，选什么户型，如何出手，都策划的有条不紊。

最初，蝉禅出马，去跟销售经理谈团购价，然后我们先团购几套。

再借助这个资本，去邀请销售老总吃饭，牛哥出马，摸清政策，搞明白房价梯型是什么？下一轮价格是多少，促销政策是多少，上幅空间有多大。

摸清这些以后，再根据实际情况出马。

通过宴请，了解到了内部信息，获取了优惠政策，于是进行第二轮。

蝉禅把43平以下的小户型全部预定了。

昨天下午，牛哥去拿合同，喊我过去看公寓，他说蝉禅定了一批公寓，我们也可以去选几套。

我说，我可能有些累，毕竟我买这两套房子，需要首付70万，加上投资草莓，我最近开支接近100万了，我哪有这么多钱啊？除非卖肾。

牛哥说，那需要你长葡萄肾，否则卖肾也不够，一个肾才3万块钱。

牛哥说，中国房价上涨有五大理由，我分析给你听听……

牛哥依次分享了五条，既有宏观方面的因素，也有微观方面的因素，但是最吸引我的一条，就是济南未来的规划。

牛哥说，附近有个大规划，准备做个人工湖，堪比西湖，把华山环绕在内，国务院已经批准了，这也是为什么清河北的地皮没规划的原因，其实早都冻封了，随时开工。

到了售楼处，我才知道牛哥又定了几套住宅，他交了定金。

然后开始研究公寓。

我问，选什么样的公寓好？

牛哥说，你有两个选择。

A：选择8楼，复式的，适合办公，自用很好，但是出手比较难，因为济南推过类似的房型，反馈一般。

B：选择朝阳的、小户型的，户型越小越好。

我仔细研究了一下，发现27平的公寓刚开盘就被抢购了，而且是被同一个人预定了，看来是职业炒房的。

牛哥说，27平的房子，是最容易出手的，对于打工者而言，花30万就能买套房子，多少人的梦想啊，他们只想在济南有个家，哪怕是10平的房子。

我问，50平和60平有差别吗？

牛哥说，如果出租，租金没有差别，所以不要选大户型，没意义。

我问，朝向差别大吗？

牛哥说，西晒的房子坚决不要，北向的房子坚决不要，只要朝南的。

我问，为什么炒房的人喜欢选公寓？

牛哥说，公寓不限购，而且好出手。

我看了一下认购表，43平的房子竟然都被蝉禅预定了，从一楼到八楼，都是他的名字。

牛哥开玩笑的跟我讲：这就是蝉禅的特点，连个渣不给你留。

吕晋也跟着我和牛哥去看房，他刚在保利买了一套房子。

牛哥拿计算器帮他算了一下帐，告诉他保利与这里的差别到底有多大，从公摊到单价进行了系统的对比，吕晋一直问牛哥，保利的房子能退吗？

牛哥说，有难度。

当时，我也选了保利的房子，牛哥反对，我就没买，当时是吕晋带我去买的，保利的公摊是27%，100平的房子只有73平，价格过万。

我们买的楼盘，就在保利旁边，隔一条马路，8000左右，公摊只有16%，而且容率只有1.6，保利的容率在2.0以上。

我问吕晋买公寓不？

他说，不买。

牛哥选了几套公寓，让我先挑，然后他后挑。

牛哥跟吕晋说，你也买套吧。

于是，吕晋也挑了一套。

就这样，也没去看房子，定了三套房子。

我问牛哥，这些房子能赚多少钱？

牛哥说，从目前形势来看，住宅涨到1万没问题，公寓涨到1万更没问题，除掉手续费，一平能赚1500元左右，一年就能涨到。

我说，太少了，一套房子才10多万，还不如干点其他的。

牛哥说，就怕总是这么安慰自己，干点其他的，过了一年，啥也没干，赚点总比不赚强。

我问，公寓能租多少钱？

牛哥说，基本能够以租代供，月还利息2000元，一个月租金也能到2000元，十年后这套房子就是你的了，等于你每个月拿退休金，而且租金越来越高。

我说，这样赚钱太慢了。

牛哥说，你要相信日积月累。

我也喊过几个朋友过来买房，牛哥也嘱咐过几句：

第一、可以有投机的心理，但是必须有投资的实力。

第二、类似的机会，在每个城市都有，尽量的避免跨地区操作，咱可以分享经验，让他们自己回去找寻这样的机会，没必要非要在济南参团。

我问牛哥，如何看一个地段有没有机会？

牛哥说，不要看宣传，不要看报道，买张当地地图，然后在上面标注各小区，然后把各小区的平均价格标上去，一看就知道哪里是机会了，一定要环比，而不是盲目考察。

我问牛哥，济南各大楼盘你都熟悉不？

牛哥说，前几年炒房时，各小区都很熟悉，包括优缺点，上涨潜力等等，炒房一定要研究政策信息，例如地铁走向、道路规划、学校搬迁等等。

我说，我有个想法，搞个门头房，但是我没有付首付的能力，这个好办吗？

牛哥说，门头房零首付最容易，炒房的人，一般不会玩零首付，而会玩负首付，房子售价500万，那么贷出700万来，买套房子，手里剩200万现金，这是二手房行业的潜规则，外人很少了解，做房产中介的一般都知道内幕，纵然如此，老百姓也不敢玩，因为他们总盯着背了多少贷款，其实贷款不可怕，可怕是没有贷款，所以炒房不需要有多少资金，只要控制好风险，有足够的现金流作为支撑，可以越滚越大。

当初，宫光勇到济南，找牛哥玩。

牛哥问，你一个月有多少现金流？

他说，大约20万。

牛哥说，你可以把资产放大到2000万，等于把未来10年的钱提前拿出来投资了，纵然资金链出了问题，你也垮不了，因为你有这个资金能力。

这次，宫光勇，也来济南买了两套公寓。

想想，还是蛮有意思的，平时我口袋里，也就是10万块钱，如今摇身一变，成了有钱人了，至少是小康水平，有车有房。

过去，我有很多限制性的信念，例如限购，我怕买了住宅以后，不能跟着买别墅了。后来，我才发现，我想多了，因为很多时候，在登记以前，房子已经出手了，而且他们设计了很好的退出机制，就是真出不了手，定金一样要回来，没啥损失，就是损耗点精力而已。

我还有个限制性的信念，怕还不起贷款，牛哥给我讲述了他的心理历程，2000年的时候，他一个月还800元，感觉有些力不从心，2002年的时候，一个月还3000元，感觉没法过日子了，高峰期，他一个月还20多万贷款，反而游刃有余，现在他一个月要还11万的贷款，也没啥压力，因为就是个数字游戏。

蝉禅比我大三岁，他有多次资产过3000万的机会，牛哥办公室旁边，有套房子当时牛哥让蝉禅买，蝉禅先考虑的就是还贷问题，这套房子让他们另外一个朋友买去了，如今这套房子已经超过2400万了。

每当说起这个事，他都模拟扇自己耳光……

蝉禅的特点就是执行力超强，只要听说个信息，他就敢去干，错了无所谓，可以从头再来！

牛哥说，蝉禅的信念，就是买别墅的时候放大的。

对于年轻人而言，炒房不在于能赚多少钱，而在于能够快速放大一个人的信念，因为你经手的都是几百万的房子，而且都是在你名下的，你的眼界自然就上去了。

我看了最近很多朋友的日记，都提到了：相信别人。

其实，这是一件很难的事，包括我自己，我是跟着他们零距离接触了5个月，几乎每天都在一起，才慢慢弄清楚这里面的来龙去脉。

昨晚，吕晋请客吃饭，帮主带来一瓶茅台，牛哥开车，他不喝酒，帮主本身不喝酒，我想晚上打球，也不喝酒，最终这瓶茅台归我了。

晚上，我和帮主去打羽毛球，于导、王涛也来了，打了一身汗，心血来潮，找地方打够级去……

于导是蝉禅的MBA同学，于导说有些钱，咱是赚不来的，因为咱操不了那个心，光看着蝉禅的暴发，没看到他的付出。

其实，哪怕我只有1万元，我也敢跟着玩，因为我没有限制性信念了，我定的那套房子，我从漠河回来转手，就能赚3~4万元，王涛买了我对门，他是以小博大，就准备拿1万元玩。

我问他，你把房子卖给我吧。

王涛说，不行，给你，就赚不到钱了。

我说，我给你5000元，可以不？

王涛说，不行，我心理预期是3万。

王涛为什么如此游刃有余？因为平时蝉禅出门，他经常自称司机兼保镖，时刻掌握一手信息。

人脉是第一生产力，对于创业者而言，信息才是最有价值的！

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